Fideicomiso en México 2026: Qué Es, Cuánto Cuesta y Cómo Comprar en la Zona Restringida
Si eres extranjero y quieres comprar un departamento frente al mar en Bucerías, Punta Mita o Puerto Vallarta, vas a escuchar una palabra una y otra vez: Fideicomiso. Y casi siempre con la misma duda detrás: "¿Eso significa que no soy realmente el dueño?"
La respuesta corta es no: con un Fideicomiso eres el dueño con todos los derechos —puedes vender, rentar, heredar y remodelar tu propiedad—. En esta guía te explicamos qué es exactamente, por qué la ley lo exige, cuánto cuesta en 2026 y cómo funciona el proceso paso a paso.
Resumen rápido: El Fideicomiso es un contrato bancario que permite a extranjeros ser dueños de propiedad dentro de la "zona restringida" (a menos de 50 km de la costa). Cuesta entre $1,000 y $1,500 USD de constitución (pago único) y $550 a $700 USD al año de cuota de administración. Es válido por 50 años, renovable de forma indefinida, y te da los mismos derechos que una escritura directa.
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¿Qué es un Fideicomiso y por qué lo necesito?
El Fideicomiso (en inglés, bank trust) es un contrato en el que un banco mexicano autorizado —el fiduciario— mantiene el título legal de la propiedad, mientras que tú —el fideicomisario— conservas todos los derechos de uso, goce y disposición. En la práctica, decides todo sobre el inmueble: vivirlo, rentarlo, remodelarlo, venderlo o heredarlo.
Existe por un motivo constitucional. El Artículo 27 de la Constitución mexicana prohíbe a los extranjeros adquirir directamente el dominio de tierras dentro de la llamada Zona Restringida:
- 100 km a lo largo de las fronteras internacionales
- 50 km a lo largo de las costas
Toda la franja costera de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit (Bucerías, La Cruz, Sayulita, Punta Mita, Nuevo Vallarta) cae dentro de esos 50 km. El Fideicomiso es el mecanismo legal —vigente desde 1973 y completamente normal— que resuelve esto y permite a millones de extranjeros ser propietarios de manera segura.
💡 Importante: El banco NO es el dueño de tu propiedad ni puede tocarla. Solo administra el título a tu nombre. Si el banco quebrara, el inmueble no forma parte de sus activos: tus derechos están protegidos y el fideicomiso simplemente se transfiere a otra institución.
Desglose Completo del Costo del Fideicomiso (2026)
El costo se divide en un pago único de constitución y una cuota anual de administración. Estos son los rangos de mercado en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit:
| Concepto | Costo aproximado | Frecuencia |
|---|---|---|
| Permiso de la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) | $2,000 – $3,500 MXN | Pago único |
| Constitución del Fideicomiso (aceptación del banco) | $1,000 – $1,500 USD | Pago único |
| Cuota anual de administración | $550 – $700 USD | Cada año |
| Avalúo e inscripción (parte del cierre) | Incluido en gastos de escrituración | Pago único |
Costo por banco fiduciario (referencia 2026)
| Banco | Constitución | Cuota anual |
|---|---|---|
| Scotiabank | ~$1,100 USD | ~$550 USD |
| BBVA | ~$1,300 USD | ~$600 USD |
| Banorte | ~$1,200 USD | ~$600 USD |
| CIBanco / Monex | ~$1,400 USD | ~$650 USD |
💡 Las cuotas varían cada año según el banco y, en ocasiones, según el valor de la propiedad. Pide siempre el desglose por escrito antes de elegir fiduciario: tu notario puede recomendarte el banco con mejor relación costo-servicio.
Ejemplo Real: Fideicomiso en Nalua Bucerías
Caso: departamento de 2 recámaras — $305,000 USD (≈ $5,500,000 MXN)
| Permiso SRE | ~$3,000 MXN |
| Constitución del Fideicomiso (banco) | ~$1,300 USD |
| Primera cuota anual | ~$600 USD |
| Costo total ligado al Fideicomiso el primer año | ≈ $2,050 USD |
Sobre una propiedad de $305,000 USD, el Fideicomiso representa menos del 0.7% el primer año y luego solo la cuota anual (~$600 USD). Es uno de los costos más pequeños de toda la compra: los gastos de escrituración pesan mucho más.
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¿Fideicomiso o Sociedad Mexicana? ¿Cuál me conviene?
Existe una segunda vía para que un extranjero posea en la zona restringida: constituir una sociedad mexicana (empresa). Esta es la regla general:
| Quiero... | Mejor opción |
|---|---|
| Una casa o depa para uso personal, renta o vacaciones | Fideicomiso |
| Una sola propiedad de inversión | Fideicomiso |
| Varias propiedades o un proyecto comercial (hotel, locales) | Sociedad mexicana |
Para el 95% de los compradores —casa de descanso, departamento de inversión, Airbnb— el Fideicomiso es la ruta correcta: más simple, más barata de mantener y sin obligaciones contables mensuales como las de una empresa.
Cómo Funciona el Proceso del Fideicomiso (paso a paso)
- Tu notario solicita el permiso a la SRE en tu nombre. Es un trámite de forma; rara vez se niega.
- Eliges el banco fiduciario. Tu notario o asesor te recomienda según costos y servicio.
- Se firma la escritura que constituye el Fideicomiso e inscribe tu propiedad en el Registro Público.
- Recibes tu título. A partir de ahí eres dueño con todos los derechos por 50 años.
- Cada año pagas la cuota (~$600 USD). El banco te envía la factura; la pagas y listo.
💡 El Fideicomiso es renovable de forma indefinida por periodos de 50 años. Y puedes nombrar beneficiarios directos: cuando falleces, tu propiedad pasa a ellos sin pasar por sucesión testamentaria mexicana, lo que les ahorra tiempo y costos legales.
Preguntas Frecuentes sobre el Fideicomiso
¿Soy realmente el dueño con un Fideicomiso?
Sí. Tienes el 100% de los derechos de uso, renta, venta, remodelación y herencia. El banco solo conserva el título legal y actúa según tus instrucciones. No puede vender ni gravar tu propiedad.
¿Cuánto dura un Fideicomiso?
50 años, renovable de forma indefinida. La renovación es un trámite sencillo y puede hacerse incluso al momento de vender, transfiriendo el fideicomiso al nuevo comprador.
¿Puedo vender una propiedad en Fideicomiso?
Sí, sin problema. Puedes ceder los derechos del fideicomiso a otro extranjero, o el nuevo comprador (si es mexicano) puede extinguir el fideicomiso y escriturar directamente. Se vende como cualquier propiedad.
¿Necesito Fideicomiso si compro fuera de la zona restringida?
No. Si la propiedad está a más de 50 km de la costa o 100 km de la frontera, un extranjero puede escriturar directamente. Pero en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, prácticamente todo está dentro de la zona restringida.
¿Qué pasa con mi Fideicomiso cuando fallezco?
Pasa directamente a los beneficiarios que designaste en el contrato, sin necesidad de un juicio sucesorio en México. Es una de sus grandes ventajas para la planeación patrimonial.
El Fideicomiso es solo una pieza del rompecabezas. Para entender el costo total de tu compra, revisa nuestra guía de Gastos de Escrituración en México 2026, y si compras como extranjero, lee nuestra Guía paso a paso para comprar siendo extranjero.
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