Nuestra Metodología — Números que Puedes Verificar
Cuando decimos que una propiedad rinde 8–12%, podemos mostrarte exactamente de dónde sale. Cada cifra se construye con precios MLS oficiales y 34,607 registros reales de renta vacacional — no con opiniones.
De dónde vienen nuestros números
Cuatro fuentes de datos verificables alimentan cada estimación que te mostramos.
Precios MLS oficiales
Precios de lista y precio por m² en vivo, directo del MLS Vallarta–Nayarit (feed RETS/FlexMLS) — el lado de venta de cada cálculo.
34,607 registros de renta
Nuestra base de datos de renta vacacional 2025 lee 34,607 registros y monitorea 16,449 anuncios activos en 19 colonias de la bahía — el lado de ingreso.
Precio por m² por colonia
Agregamos el inventario activo en un precio por m² mediano por zona, para que las valuaciones se anclen a comparables reales — no a corazonadas.
Tipo de cambio diario
Los precios en USD vienen nativos del feed MLS y el MXN/USD se actualiza a diario, para que las cifras reflejen el mercado de hoy — nunca una conversión vieja.
Cómo calculamos el rendimiento
Rendimiento bruto
Ingreso anual por renta (mediana STR real de la zona) ÷ precio de compra
Ejemplo trabajado (ilustrativo)
- Precio de compra$6,000,000 MXN
- Ingreso bruto anual por renta (mediana de zona)$600,000 MXN
- = Rendimiento bruto10.0%
- − Costos de operación (admin, mantenimiento, fideicomiso, vacancia ≈ 30%)−$180,000 MXN
- ≈ Rendimiento neto≈ 7.0%
El rango 8–12% que citamos es bruto y depende de la zona y la unidad. La ocupación mediana bahía-amplia en nuestros datos 2025 es 54%; las unidades frente al mar bien ubicadas y equipadas rinden por encima de la mediana, mientras que el neto queda más bajo al aplicar costos. Siempre compartimos ambos.
Cómo valuamos una propiedad
Comparables de zona
Partimos del precio por m² mediano del inventario MLS activo en la colonia exacta.
Ajustes
Ajustamos hacia arriba o abajo por frente al mar, amenidades, piso/vista, etapa de preventa y términos de entrega.
Cruce vs. ingreso
Contrastamos el precio contra el ingreso por renta que la unidad puede producir realistamente en su zona.
Lo que NO hacemos
Transparencia también significa ser claros sobre nuestros límites.
No inventamos un “score de inversión” mágico de 0–100. Mostramos indicadores factuales (precio vs. $/m² de la zona, rendimiento, ubicación, términos) y tú decides.
No inflamos rendimientos. El 8–12% que publicamos es rendimiento bruto — te lo decimos de frente que es antes de costos, y te llevamos al neto.
No escogemos un solo mes bueno. Las cifras de ingreso son medianas anuales, así que la estacionalidad ya está considerada.