Cómo Comprar Propiedad en México Siendo Extranjero 2026: Guía Legal Paso a Paso
Sí, un extranjero puede ser dueño de propiedad en México —incluido un departamento frente al mar en Puerto Vallarta o Bucerías— de forma 100% legal y segura. Cada año miles lo hacen. Lo que separa una compra tranquila de una pesadilla no es la nacionalidad: es hacer bien el proceso legal y evitar un puñado de errores costosos.
Esta es la guía práctica y legal, paso a paso, pensada para compradores extranjeros: qué necesitas, qué trámites siguen, qué revisar antes de pagar y las trampas que debes esquivar (especialmente la tierra ejidal).
Resumen rápido: No necesitas ser residente ni ciudadano para comprar. En la costa (zona restringida) compras a través de un Fideicomiso bancario. El proceso típico toma 30 a 60 días, lo cierra un Notario Público, y los dos errores más caros de evitar son comprar tierra ejidal y pagar sin un proceso de due diligence serio.
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¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en México?
Sí. La única restricción es geográfica: el Artículo 27 constitucional impide a extranjeros adquirir directamente tierra dentro de la Zona Restringida (50 km de la costa, 100 km de la frontera). Toda la franja costera de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit está dentro de esa zona, así que la compra se hace mediante un Fideicomiso —un contrato bancario que te da todos los derechos de propiedad—.
Fuera de la zona restringida, un extranjero puede escriturar directamente a su nombre. Para todo lo que es playa en Vallarta–Nayarit, el camino es el Fideicomiso (o una sociedad mexicana si es un proyecto comercial). Lo explicamos a fondo en nuestra guía del Fideicomiso.
El Proceso Paso a Paso
1. Define presupuesto y consigue tu RFC (recomendado)
No necesitas ser residente para comprar, pero tramitar tu RFC (registro fiscal) y CURP te conviene: reduce retenciones si vas a rentar y facilita la exención de impuestos cuando vendas. Considera también que los gastos de cierre suman entre 5% y 8% sobre el precio.
2. Elige tu propiedad y haz una oferta
Trabaja con un asesor inmobiliario serio y haz una oferta por escrito. Una vez aceptada, se firma un contrato de promesa de compraventa (offer to purchase) que fija precio, plazos y condiciones.
3. Deposita en garantía (escrow) — nunca en efectivo directo
El anticipo (normalmente 5%–10%) debe ir a una cuenta de escrow o en garantía, no directo al vendedor en efectivo. Esto protege tu dinero hasta que se cumplan las condiciones del cierre.
💡 Regla de oro: si alguien te presiona para pagar todo en efectivo, sin notario y sin escrow, "para ahorrar impuestos", date la vuelta. Es la señal número uno de fraude inmobiliario en zonas turísticas.
4. Due diligence: la etapa que evita desastres
Antes de pagar el grueso, el notario y tu abogado deben verificar:
- Certificado de libertad de gravamen: que la propiedad no tenga hipotecas, embargos ni adeudos.
- Título limpio y que el vendedor sea el dueño legítimo.
- Predial al corriente y cuotas de mantenimiento/condominio sin adeudos.
- Que NO sea tierra ejidal (ver advertencia abajo).
- Permisos y uso de suelo en orden, sobre todo en preventa.
5. El notario tramita el permiso SRE y constituye el Fideicomiso
Tu Notario Público solicita el permiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores y prepara la escritura del Fideicomiso con el banco que elijas. En México el notario es un funcionario imparcial con fe pública: da seguridad jurídica a ambas partes.
6. Cierre, pago final y entrega
Firmas la escritura, pagas el saldo y los gastos de cierre, y la operación se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Recibes tus llaves y tu título. Todo el proceso suele tomar de 30 a 60 días.
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⚠️ El error más caro: la tierra ejidal
La tierra ejidal es propiedad comunal agraria que, por ley, no puede venderse libremente a particulares —y mucho menos a extranjeros— hasta que pase por un proceso de regularización (que la convierte en propiedad privada). Cada año, compradores incautos "compran" terrenos o casas en zonas atractivas que en realidad son ejido, y terminan sin propiedad y sin dinero.
💡 Cómo protegerte: exige siempre que la propiedad tenga escritura privada inscrita en el Registro Público. Si te ofrecen un "derecho de posesión" o documentos ejidales en lugar de escritura, no es una compra segura. Un notario serio detecta esto de inmediato — por eso nunca te saltes el proceso formal.
¿Puedo obtener una hipoteca como extranjero?
Sí, aunque la mayoría de los extranjeros compran de contado. Algunos bancos mexicanos (BBVA, HSBC, Scotiabank) ofrecen créditos a extranjeros que compran vía Fideicomiso, con tasas aproximadas de 9%–12% en USD o 10%–14% en MXN. También existen opciones de financiamiento directo con desarrolladores en preventa.
Checklist del comprador extranjero
| Etapa | Qué asegurar |
|---|---|
| Antes de ofertar | Asesor confiable, presupuesto + 5–8% de cierre, RFC/CURP en trámite |
| Al apartar | Contrato por escrito, depósito en escrow (nunca efectivo directo) |
| Due diligence | Libertad de gravamen, título limpio, predial al día, NO ejidal |
| Cierre | Notario público, permiso SRE, Fideicomiso, inscripción en Registro |
Preguntas Frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar en México?
No. Puedes comprar siendo turista o no residente. Tramitar RFC y CURP es recomendable por motivos fiscales, pero no es requisito para adquirir.
¿Es seguro comprar a través de un Fideicomiso?
Sí. Es el mecanismo legal estándar desde 1973 y te otorga todos los derechos de propiedad. El banco solo administra el título; no puede vender ni gravar tu inmueble. Conoce más en nuestra guía del Fideicomiso.
¿Cuánto tiempo toma comprar una propiedad en México?
Normalmente de 30 a 60 días desde la oferta aceptada hasta el cierre, dependiendo de la due diligence, el permiso SRE y la constitución del Fideicomiso.
¿Qué impuestos pagaré como propietario extranjero?
Predial anual (muy bajo), e ISR/IVA si rentas. Al vender, el tratamiento fiscal depende de si eres residente fiscal. Lo detallamos en nuestra guía de impuestos de propiedad en Puerto Vallarta.
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Fuente oficial: Secretaría de Relaciones Exteriores.
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