Impuestos de una Propiedad en Puerto Vallarta 2026: Predial, ISR al Vender e Impuestos por Rentar
Comprar tu propiedad en Puerto Vallarta es solo el primer paso. Una vez que eres dueño, hay tres momentos en los que el fisco aparece: cuando tienes la propiedad (predial), cuando la rentas (ISR e IVA) y cuando la vendes (ISR sobre la ganancia). La buena noticia: en México estos impuestos son sorprendentemente bajos comparados con Estados Unidos o Canadá.
En esta guía te desglosamos cuánto vas a pagar realmente en cada etapa, con cifras de 2026 para Jalisco (Puerto Vallarta) y Nayarit (Bucerías, Punta Mita), y cómo extranjeros y mexicanos pueden reducir legalmente lo que pagan al vender.
Resumen rápido: El predial en Puerto Vallarta ronda el 0.08% del valor catastral al año (mucho menor que el valor de mercado) — a menudo entre $3,000 y $15,000 MXN anuales. Al rentar, las plataformas como Airbnb retienen 4% de ISR y 8% de IVA si tienes RFC. Al vender, puedes quedar exento de ISR si es tu casa habitación y el precio no rebasa ~$5.6M MXN; de lo contrario pagas hasta 35% sobre la ganancia.
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1. Predial: el impuesto por tener tu propiedad
El predial es el impuesto anual a la propiedad, y es la sorpresa más agradable para compradores extranjeros: es una fracción de lo que pagarían en su país de origen. Se calcula sobre el valor catastral —que suele ser muy inferior al valor de mercado—, no sobre lo que pagaste por la propiedad.
| Municipio | Tasa aproximada | Ejemplo orientativo |
|---|---|---|
| Puerto Vallarta (Jalisco) | ~0.08% del valor catastral | Depa de ~$5M MXN: ≈ $4,000 – $12,000 MXN/año |
| Bahía de Banderas (Nayarit: Bucerías, La Cruz, Punta Mita) | Tasa baja similar sobre valor catastral | Rango comparable, según zona |
Descuentos por pronto pago (los dos municipios)
Tanto Puerto Vallarta como Bahía de Banderas premian pagar a inicio de año:
- 15% de descuento si pagas en enero
- 10% de descuento si pagas en febrero
- 5% de descuento si pagas en marzo
💡 En Puerto Vallarta, los adultos de 60 a 74 años reciben 50% de descuento sobre los primeros $2,000,000 MXN de valor. Para 2026, el predial subió por zona en Vallarta (10% en la zona turística, menos en zonas intermedias y rurales), pero la tasa sigue siendo de las más bajas de Norteamérica.
2. Impuestos por rentar tu propiedad (Airbnb y renta tradicional)
Si pones tu departamento en Airbnb, Booking o renta tradicional, generas ingresos gravables. Aquí lo importante es la diferencia entre renta residencial y renta amueblada con servicios:
| Tipo de renta | ISR | IVA |
|---|---|---|
| Renta residencial (vivienda, sin amueblar, largo plazo) | Sí, sobre la utilidad | Exenta de IVA |
| Renta vacacional / amueblada con servicios (Airbnb) | Sí | 16% de IVA |
Cuánto te retienen las plataformas en 2026
Airbnb, Booking y Expedia están obligadas a retener impuestos y enterarlos al SAT. El monto depende de si entregaste tu RFC:
| Situación | Retención ISR | Retención IVA |
|---|---|---|
| Con RFC registrado en la plataforma | 4% | 8% (la mitad del IVA) |
| Sin RFC | hasta 20% | hasta 16% |
💡 La lección es clara: tramita tu RFC. Pasar de 20% a 4% de retención de ISR es la diferencia más grande que puedes hacer en la rentabilidad de tu Airbnb. Si tus ingresos anuales por renta no rebasan $3.5M MXN, el régimen RESICO te permite tasas de ISR de apenas 1% a 2.5%.
Además, en Jalisco aplica el Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) del 3% sobre la tarifa de alojamiento; Nayarit tiene su propio impuesto de hospedaje. Las plataformas suelen cobrarlo al huésped automáticamente.
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3. ISR al vender: el impuesto sobre la ganancia (plusvalía)
Cuando vendes, el ISR se calcula sobre la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición actualizado por inflación, mejoras comprobables, comisiones y gastos notariales). No sobre el precio total. Y aquí hay una exención muy valiosa.
La exención por casa habitación
Una persona física residente fiscal en México puede quedar exenta del ISR al vender su casa habitación si cumple todo esto:
- El precio de venta no excede 700,000 UDIS (≈ $5,600,000 – $5,700,000 MXN en 2026)
- Fue tu residencia (lo acreditas con identificación y recibos de luz/teléfono a tu nombre en ese domicilio)
- No aplicaste esta exención en los 3 años anteriores
Si el precio rebasa el umbral, solo se grava el excedente. Por ejemplo, vendes en $7M MXN: la exención cubre ~$5.6M y el ISR aplica solo sobre los ~$1.4M restantes.
| Vendedor | Tratamiento del ISR al vender |
|---|---|
| Residente fiscal (casa habitación, dentro del tope) | Exento (cumpliendo requisitos) |
| Residente fiscal (excede tope o es inversión) | Hasta 35% sobre la ganancia |
| Extranjero NO residente fiscal | 25% sobre el precio bruto o 35% sobre la ganancia neta (con representante legal y RFC) |
💡 Clave para extranjeros: la exención de casa habitación normalmente requiere ser residente fiscal en México (RFC, CURP y comprobantes de domicilio). Si eres no residente, en general no aplicas la exención y eliges entre 25% sobre el bruto o 35% sobre la ganancia neta. Un buen contador puede ahorrarte mucho eligiendo correctamente y documentando tus mejoras.
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Preguntas Frecuentes sobre impuestos de propiedad
¿Cuánto se paga de predial en Puerto Vallarta?
Alrededor del 0.08% del valor catastral al año, que suele ser muy inferior al valor de mercado. En la práctica, muchos departamentos pagan entre $3,000 y $15,000 MXN anuales. Pagando en enero obtienes 15% de descuento.
¿Tengo que pagar impuestos por rentar mi propiedad en Airbnb?
Sí. La plataforma retiene 4% de ISR y 8% de IVA si registraste tu RFC (hasta 20% y 16% si no lo hiciste). Conviene tramitar el RFC e inscribirte en un régimen como RESICO para pagar lo mínimo legal.
¿Cómo evito el ISR al vender mi casa?
Si eres residente fiscal, fue tu casa habitación, el precio no rebasa ~$5.6M MXN y no usaste la exención en los últimos 3 años, puedes quedar exento. Conserva facturas de mejoras y comprobantes de domicilio: reducen el impuesto cuando la exención no aplica.
¿Los extranjeros pagan más impuestos sobre la propiedad?
El predial es igual para todos. La diferencia aparece al vender: un extranjero no residente fiscal normalmente no accede a la exención de casa habitación y paga 25% sobre el bruto o 35% sobre la ganancia. Volverte residente fiscal puede cambiar ese panorama.
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Fuente oficial: Servicio de Administración Tributaria (SAT).
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