Gastos de Escrituración en México 2026: Todo lo que Necesitas Saber
En 2026, escriturar una casa en México cuesta aproximadamente entre 4% y 8% del valor de la propiedad — sumando el impuesto de adquisición (ISAI/ISABI), honorarios del notario, avalúo, Registro Público y, para extranjeros en zona restringida, el fideicomiso. Abajo el desglose real con ejemplos en pesos y una calculadora gratis.
Uno de los errores más comunes al comprar una propiedad en México es no considerar los gastos de escrituración en el presupuesto total. Muchos compradores calculan bien el precio del inmueble pero se llevan una sorpresa al momento de cerrar porque los gastos adicionales pueden representar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad.
En esta guía te explicamos qué incluyen los gastos de escrituración, cuánto cuestan específicamente en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, y cómo calcularlos antes de tomar cualquier decisión.
Resumen rápido: Para una propiedad de $10M MXN en Nayarit, espera pagar entre $500,000 y $800,000 MXN adicionales en gastos de escrituración. En Jalisco los números son similares pero el ISABI varía.
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¿Qué son los Gastos de Escrituración?
Los gastos de escrituración son todos los costos legales y fiscales asociados a formalizar la compraventa de un inmueble ante un Notario Público y registrarla en el Registro Público de la Propiedad. Sin ellos, la compraventa no tiene validez legal.
Desglose Completo de Gastos de Escrituración (2026)
1. Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI)
El ISABI es el impuesto principal en una compraventa. La tasa varía por estado:
| Estado | Tasa ISABI | Ejemplo: $10M MXN |
|---|---|---|
| Nayarit (Bucerías, La Cruz, Sayulita, Punta Mita) | 2% | $200,000 MXN |
| Jalisco (Puerto Vallarta) | 2% – 3% | $200,000 – $300,000 MXN |
2. Honorarios del Notario Público
El Notario cobra por la elaboración de la escritura, la verificación del título y la gestión del proceso. En Jalisco y Nayarit, los honorarios notariales oscilan entre el 0.8% y el 1.5% del valor de la propiedad, dependiendo del notario y la complejidad de la operación.
3. Derechos de Registro en el Registro Público de la Propiedad
Para que la escritura sea válida, debe inscribirse en el Registro Público. El costo ronda el 0.3% al 0.6% del valor catastral del inmueble.
4. Avalúo Comercial
Es obligatorio para determinar el valor fiscal de la propiedad. Costo aproximado: $3,000 a $8,000 MXN dependiendo del tipo de inmueble.
5. Fideicomiso (solo compradores extranjeros)
Si el comprador es extranjero, se requiere un Fideicomiso (banco trustee). Tiene dos costos:
- Constitución: $30,000 – $50,000 MXN (pago único)
- Anualidad: $10,000 – $14,000 MXN por año
Ejemplo Real: Compra de Depa en Bucerías
Caso: Nalua Bucerías — 2 recámaras — $7,500,000 MXN
| Precio de la propiedad | $7,500,000 MXN |
| ISABI (2% Nayarit) | $150,000 MXN |
| Honorarios notariales (1.2%) | $90,000 MXN |
| Derechos de Registro (0.4%) | $30,000 MXN |
| Avalúo comercial | $5,000 MXN |
| Gastos varios (copias, certificados) | $3,000 MXN |
| Total gastos de escrituración | $278,000 MXN (3.7%) |
💡 En este ejemplo, los gastos de escrituración representaron el 3.7% del precio — por debajo del promedio porque Nayarit tiene menor ISABI. En Jalisco (Puerto Vallarta) el mismo depa costaría entre $50,000 y $80,000 MXN más en impuestos.
Nayarit vs. Jalisco: ¿Cuál conviene más?
| Concepto | Nayarit (Bucerías, Pta. Mita, Sayulita) | Jalisco (Puerto Vallarta) |
|---|---|---|
| ISABI | 2% | 2% – 3% |
| Honorarios notariales | 0.8% – 1.3% | 1% – 1.5% |
| Total aproximado | 3.5% – 5% | 4% – 7% |
| Ventaja fiscal | ✅ Menor costo total | — |
¿Cuándo se Pagan los Gastos de Escrituración?
En una compraventa normal (propiedad terminada), los gastos se pagan el día del cierre junto con el saldo restante de la propiedad, directamente en la notaría.
En una compraventa de preventa (como Nalua de HOMIA), el pago se divide:
- 10% al firmar el contrato de promesa
- Pagos durante construcción según el plan acordado
- Gastos de escrituración + saldo final al momento de escriturar (cuando la obra está terminada)
Preguntas Frecuentes
¿Los gastos de escrituración los paga el comprador o el vendedor?
En México, por ley y costumbre, los gastos de escrituración los paga el comprador. El vendedor paga el ISR (Impuesto Sobre la Renta) por la ganancia obtenida en la venta, que es un concepto diferente.
¿El IVA se aplica en la compraventa de inmuebles?
El IVA no aplica en la compraventa de vivienda. Sin embargo, sí aplica en los honorarios del notario y otros servicios profesionales involucrados en el proceso.
¿Puedo deducir los gastos de escrituración de impuestos?
Sí. Los gastos de escrituración pueden sumarse al costo de adquisición del inmueble para efectos del cálculo del ISR en una futura venta, lo que reduce el impuesto a pagar en ese momento.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de escrituración?
Una vez que se tiene toda la documentación, el proceso de escrituración tarda entre 4 y 8 semanas. El paso más largo suele ser la obtención del certificado de no adeudo del predial y los trámites ante el Registro Público.
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La Pregunta que Más Confunde a los Compradores Extranjeros
La pregunta más frecuente de compradores americanos y canadienses es: "¿Cuánto tengo que tener disponible adicional al precio de compra?" La respuesta honesta: entre el 6.5% y el 9% del valor de la propiedad, dependiendo del municipio, el tipo de propiedad y si requieres fideicomiso.
Para una propiedad de $300,000 USD en Bucerías, eso significa tener entre $19,500 y $27,000 USD adicionales disponibles para el cierre. Compradores que no consideran esto en su presupuesto inicial a veces enfrentan problemas de liquidez al momento del cierre — o tienen que renegociar condiciones con el vendedor.
Cómo Reducir los Gastos de Cierre Legalmente
Hay tres estrategias legítimas que algunos compradores usan para reducir los gastos de cierre:
- Negociar quién paga el ISAI: Por convención, el impuesto de traslación (ISAI) lo paga el comprador. Pero en mercados con inventario suficiente, es posible negociar que el vendedor absorba parte o la totalidad — especialmente en propiedades que llevan tiempo en mercado.
- Comprar en preventa: Algunos desarrolladores ofrecen "gastos de escrituración incluidos" como incentivo en etapas tempranas de preventa. Verifica exactamente qué incluye esta oferta — a veces solo cubre el ISAI pero no los honorarios notariales.
- Comprar a través de una persona moral (empresa): Para ciertos perfiles de inversión, la adquisición a través de una empresa mexicana elimina el costo del fideicomiso. Sin embargo, implica obligaciones fiscales adicionales y requiere asesoría contable especializada.
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