Impuestos por Rentar tu Propiedad en México: RFC, RESICO, ISR e IVA Explicados

¿Cómo tributa la renta de mi propiedad en México?

Si rentas tu departamento en Puerto Vallarta, ese ingreso paga impuestos en México: ISR (Impuesto Sobre la Renta) y, en rentas de corta estancia amuebladas, IVA. La clave para pagar poco y en regla es tener RFC y elegir bien tu régimen. Sin RFC, las plataformas te retienen al doble.

Este artículo es información general vigente en 2026, no asesoría fiscal ni legal. Las reglas del SAT cambian con frecuencia y las tasas y obligaciones exactas dependen de tu caso, tu residencia fiscal y cómo tienes la propiedad. Confirma siempre con un contador público titulado antes de actuar.

¿Necesito residencia para comprar o rentar?

No. Comprar una propiedad no requiere ni otorga residencia, y como nacional o mexicano en el extranjero puedes adquirir libremente. En la zona restringida (costa y frontera, que incluye Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit) los extranjeros usan un fideicomiso bancario; si eres mexicano tomas la escritura directa a tu nombre. Lo que realmente define tu carga fiscal no es la residencia, sino estar dado de alta en el RFC con el régimen correcto. Revisa también nuestra guía de gastos de escrituración en Puerto Vallarta.

¿Por qué el RFC es tan importante para rentar?

El RFC (Registro Federal de Contribuyentes) es tu clave ante el SAT. Con RFC puedes emitir facturas (CFDI), deducir gastos, registrarte en Airbnb, Booking o Vrbo para que te retengan la tasa baja, y estar en regla. Sin RFC registrado en la plataforma, la retención se dispara.

Un mito común es que solo un contador "grande" puede llevarlo. En realidad, dar de alta el arrendamiento en el SAT es un trámite accesible, y elegir bien el régimen desde el inicio te ahorra dinero y correcciones después.

¿Cuánto me retienen las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo)?

Por ley, las plataformas digitales retienen y enteran tus impuestos al SAT. La tasa depende de si les diste tu RFC:

• Con RFC de persona física: te retienen ISR reducido, reportado alrededor del 4% de tus ingresos, más la mitad del IVA (aproximadamente 8% de la tarifa que cobras al huésped).
• Sin RFC: te retienen al máximo, reportado alrededor del 20% de ISR más el 16% de IVA completo.

Es decir, no dar tu RFC puede duplicar lo que te descuentan de cada depósito. Son porcentajes de retención publicados por el SAT y las plataformas; no siempre son tu impuesto definitivo y pueden cambiar cada año, así que confirma las cifras vigentes con tu contador.

ISR: RESICO vs. régimen tradicional de arrendamiento

Como persona física que renta, normalmente eliges entre dos caminos:

• RESICO (Régimen Simplificado de Confianza): tasa fija baja de ISR, reportada entre aproximadamente 1% y 2.5% sobre ingresos brutos, disponible si tus ingresos anuales no rebasan el tope (reportado alrededor de 3.5 millones de pesos). Es simple, pero no permite deducciones.
• Régimen tradicional de arrendamiento: puedes deducir gastos reales (mantenimiento, predial, intereses, comisiones) o aplicar la "deducción ciega" del 35% sobre el ingreso bruto más el predial, sin comprobantes.

Cuál conviene depende de tus números: si tus gastos son bajos, RESICO suele ganar; si inviertes mucho en mantenimiento, el régimen tradicional con gastos reales puede pagar menos. Esta decisión es justo para sentarte con tu contador. Para dimensionar el negocio, mira cuánto rinde el mercado local en nuestra guía de impuestos a la propiedad (predial, ISR y renta) en Puerto Vallarta.

IVA: ¿mi renta lo causa?

El IVA es del 16% y aplica principalmente a la renta de corta estancia amueblada tipo hospedaje, que es lo típico en Airbnb. La renta habitacional de largo plazo sin amueblar suele estar exenta de IVA. Si rentas por noches, el 16% se cobra además de tu tarifa y, con RFC, la plataforma ayuda a retener y enterar parte. Mantén separadas tus estrategias de corto y largo plazo porque su trato fiscal es distinto.

¿Y el ISR al vender (ganancia de capital)?

Al vender se causa ISR sobre la ganancia. Aquí sí pesa tu situación: la exención por casa habitación (reportada hasta alrededor de 700,000 UDIs, unos 5-6 millones de pesos, una vez cada tres años) está pensada para quien vende su vivienda siendo residente fiscal con RFC y puede acreditar que era su hogar. Si no calificas, el notario calcula el ISR sobre la ganancia con las reglas aplicables. Planear la estructura de propiedad desde el inicio, con profesionales, evita sorpresas al vender.

En resumen

Rentar en regla es sencillo: saca tu RFC, regístralo en la plataforma, elige el régimen de ISR correcto con un contador y maneja bien el IVA en corta estancia. El error más caro que vemos es rentar sin RFC y perder el 20% de entrada. Una asesoría a tiempo casi siempre se paga sola.

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Referencia oficial: el SAT (sat.gob.mx) y el portal del Gobierno de México (gob.mx).