¿En qué colonia de Puerto Vallarta conviene comprar para Airbnb? Rendimiento real 2025
La pregunta que más nos hacen los inversionistas no es "¿cuánto renta un Airbnb en Puerto Vallarta?" sino "¿en qué colonia conviene comprar para que el número cierre?". La respuesta cambia muchísimo entre una zona y otra — y casi nadie la responde con datos reales.
Así que la calculamos. Cruzamos el ingreso real de ~16,400 Airbnbs activos en la Bahía de Banderas durante 2025 (ingreso mediano, bruto, geolocalizado por colonia) contra el precio mediano de los condominios en venta hoy en el MLS de cada zona. El resultado es el rendimiento bruto honesto por colonia — sin cherry-picking, sin la captura de temporada alta.
Rendimiento bruto por colonia en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit (2025)
| Colonia | Precio mediano (condo) | Ingreso Airbnb / año | Ocupación | Rend. bruto |
|---|---|---|---|---|
| Amapas | US$647,800 | US$31,200 | 63% | 4.8% |
| Punta de Mita | US$875,000 | US$40,500 | 51% | 4.6% |
| Conchas Chinas | US$895,000 | US$36,200 | 62% | 4.0% |
| Zona Romántica | US$557,000 | US$20,500 | 62% | 3.7% |
| La Cruz de Huanacaxtle | US$400,200 | US$13,900 | 46% | 3.5% |
| Nuevo Vallarta | US$530,600 | US$17,400 | 53% | 3.3% |
| Flamingos | US$390,000 | US$12,300 | 46% | 3.2% |
| Zona Hotelera | US$556,400 | US$17,300 | 57% | 3.1% |
| Sayulita | US$679,900 | US$17,400 | 56% | 2.6% |
| Marina Vallarta | US$498,100 | US$12,000 | 52% | 2.4% |
| Bucerías | US$492,500 | US$11,500 | 49% | 2.3% |
Precio mediano de condominios activos en el MLS (clase A). Ingreso Airbnb = mediana anual bruta 2025 de listings activos geolocalizados. Rendimiento bruto = ingreso ÷ precio, antes de comisiones de plataforma, administración, predial, mantenimiento y vacancia. Tipo de cambio ~$18.5.
Cómo leer estos números (lo honesto)
Estos son rendimientos brutos. Para llegar al neto, resta entre 25% y 40%: comisión de Airbnb, administración/limpieza, predial, cuotas de mantenimiento (HOA) y semanas vacías. Una colonia al 4.8% bruto suele aterrizar en 3%–3.6% neto; una al 2.5% bruto puede quedar cerca del 1.5% neto una vez descontado todo.
El otro factor que la tabla no muestra es la plusvalía. Las colonias caras y consolidadas (Conchas Chinas, Punta de Mita) rinden menos en renta pero históricamente aprecian más y son más líquidas al revender. Las zonas de entrada rinden más en flujo pero dependen más del volumen turístico.
Dónde está el mejor equilibrio
Amapas, Punta de Mita, Conchas Chinas encabezan el rendimiento bruto. Amapas destaca porque combina precios aún alcanzables con ocupación alta (63%) por su cercanía caminando a la Zona Romántica y las playas del sur. La Zona Romántica (Emiliano Zapata) es la jugada de flujo más consistente: mucho inventario, 62% de ocupación y demanda todo el año.
Si tu prioridad es flujo de caja, mira Amapas y Zona Romántica. Si es plusvalía y prestigio, Conchas Chinas y Punta de Mita. Si buscas ticket de entrada más bajo con renta decente, La Cruz de Huanacaxtle y Nuevo Vallarta.
La letra chica que sí importa
- Regulación de renta corta: confirma el reglamento del condominio y las reglas municipales antes de comprar. Algunos edificios limitan o prohíben la renta por noche.
- Estacionalidad: la ocupación de la bahía llega a ~90% en febrero y baja a ~35-45% en septiembre. Calcula sobre el promedio anual, no sobre el screenshot de temporada alta.
- Fideicomiso y costos de cierre: como comprador extranjero en zona costera, súmale el fideicomiso (~US$500-800/año) y 5-8% de gastos de escrituración al arranque.
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