Comprar Propiedad en Puerto Vallarta Siendo Estadounidense (Guía 2026)
Actualizado: agosto 2026.
Sí — los estadounidenses pueden ser dueños legalmente de propiedad en Puerto Vallarta, incluso frente al mar; de hecho son el mayor grupo de compradores extranjeros de la bahía. Dos cosas confunden a los primerizos: el fideicomiso (el mecanismo en la costa) y sus impuestos en EE.UU.. Esta guía cubre ambos, con números reales.
¿Pueden los estadounidenses comprar en Puerto Vallarta?
Sí. Por el Artículo 27 de la Constitución, un extranjero no puede tener título directo en la "zona restringida" (50 km de la costa / 100 km de la frontera, que incluye todo Puerto Vallarta y Riviera Nayarit). La solución es segura: comprar mediante un fideicomiso, donde un banco mexicano mantiene el título como fiduciario y tú, beneficiario, conservas el 100% de los derechos de uso, renta, venta y herencia. No se requiere residencia ni visa: basta un pasaporte vigente.
El fideicomiso, explicado
El banco no puede vender ni mover la propiedad sin tu instrucción escrita. Desde la reforma de 2022 se otorga por plazos renovables de 50 años y no expira automáticamente. Constituirlo cuesta una vez $1,500–$2,500 USD, más $500–$700 USD anuales.
¿Cuánto cuesta comprar?
Además del precio, presupuesta 5%–8% de gastos de cierre:
| Costo | Monto típico | Quién paga |
|---|---|---|
| Gastos de cierre (ISABI, notario, registro, avalúo) | 5%–8% del precio | Comprador |
| Constitución del fideicomiso (una vez) | $1,500–$2,500 USD | Comprador |
| Cuota anual del fideicomiso | $500–$700 USD/año | Dueño |
| Predial (anual) | ~$150–$600 USD/año | Dueño |
Y una verdad de Puerto Vallarta que los portales esconden: el precio de lista no es lo que se paga. En Bucerías, los listados piden ~$4,100/m² pero las ventas cerradas recientes muestran ~$3,400/m² pagados. Antes de ofertar, revisa si el precio es justo con nuestro valuador gratis (usa ventas cerradas reales, no solo listas).
Tus impuestos en EE.UU.: qué SÍ y qué NO declarar
Reglas generales para un fideicomiso residencial estándar (confirma siempre con un contador cross-border):
- Forms 3520 / 3520-A: por lo general NO se requieren. Bajo el IRS Revenue Ruling 2013-14, un fideicomiso residencial limpio no es un "foreign trust".
- FBAR: el inmueble está EXCLUIDO. Pero una cuenta bancaria mexicana para el cierre o la renta sí se reporta si supera $10,000 en el año.
- Form 8938 (FATCA): aplica a cuentas financieras sobre $50,000–$600,000 según tu caso — no lo dispara la propiedad en sí.
- Ingresos y ganancia de capital: como ciudadano de EE.UU. reportas ingreso mundial; la renta y la ganancia al vender son reportables, pero México también las grava (ISR) y el Foreign Tax Credit suele compensar.
¿Me dan hipoteca en México siendo estadounidense?
Se puede, pero la mayoría paga en efectivo. Hay hipotecas mexicanas para extranjeros, pero con tasas más altas (8%–12%) y más requisitos. Lo común: prestamistas cross-border especializados, financiamiento del desarrollador en preventa, o comprar de contado (lo más frecuente).
¿Cuánto tarda?
De contado, 30–60 días de la oferta a la firma, más 2–4 semanas del permiso del fideicomiso (en paralelo). Ni siquiera tienes que estar en México: puedes dar un poder notarial.
¿Es seguro?
Legalmente sí — el fideicomiso está respaldado por un banco y regulado, y miles de estadounidenses son dueños en la bahía sin problema. El riesgo real no es la ley: es comprar sin due diligence (título limpio, sin gravámenes, precio honesto). Trabaja con una inmobiliaria licenciada y miembro de AMPI.
Fuentes
- Artículo 27, Constitución Mexicana (zona restringida).
- IRS Revenue Ruling 2013-14 (el fideicomiso no es foreign trust).
- FBAR (FinCEN) y Form 8938 (FATCA).
- Precios: MLS Vallarta (RETS); HOMIA es inmobiliaria miembro de AMPI y NAR.
Información general para compradores de EE.UU., no asesoría legal ni fiscal. Confirma tu caso con un notario y un contador cross-border.
Desarrollos HOMIA
Descubre nuestros exclusivos desarrollos en la Riviera Nayarit y Puerto Vallarta
