Gastos de Cierre en México: La Guía Completa para Compradores Extranjeros (2026)
Una de las mayores sorpresas para los compradores extranjeros que adquieren una propiedad en México son los costos de cierre. A diferencia de EE. UU. o Canadá, donde los costos de cierre suelen ser del 2 al 4 %, en México pueden alcanzar del 6 al 8 % del precio de compra, y eso sin contar el costo del Fideicomiso si usted es extranjero.
Esta guía desglosa cada costo de cierre que encontrará al comprar en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit, con ejemplos reales y una calculadora gratuita para que no haya sorpresas el día del cierre.
Regla general rápida: Presupueste un 6–8 % adicional sobre el precio de compra para los costos de cierre. Para una propiedad de $400,000 USD, eso representa de $24,000 a $32,000 USD en costos adicionales.
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Desglose Completo de los Costos de Cierre
| Concepto del Costo | Quién Paga | Monto Típico | Notas |
|---|---|---|---|
| ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) | Comprador | 2–3% del valor | Menor en Nayarit que en Jalisco |
| Honorarios del Notario Público | Comprador | 0.8–1.5% | Varía según el notario y la complejidad |
| Derechos de Registro Público | Comprador | 0.3–0.6% | Requerido para la titularidad legal |
| Avalúo de la Propiedad | Comprador | $150–400 USD | Requerido para el cálculo del ISABI |
| Constitución del Fideicomiso | Comprador | $1,500–2,500 USD | Solo para compradores extranjeros, pago único |
| Cuota Anual del Fideicomiso | Comprador | $500–700 USD/año | Se paga anualmente al banco fiduciario |
| Comisión del Agente | Vendedor | 3–5% | NO es un costo del comprador |
| Total (aprox.) | Comprador | 6–8% | Incluyendo la constitución del Fideicomiso |
Ejemplo Real: Compra de un Condominio en Bucerías
Nalua Bucerías — 2 REC — $305,000 USD (aprox. $6.1M MXN)
| Precio de la propiedad | $305,000 USD |
| ISABI (2 % — tasa de Nayarit) | $6,100 USD |
| Honorarios de notaría (1.2 %) | $3,660 USD |
| Derechos de Registro Público (0.4 %) | $1,220 USD |
| Avalúo de la propiedad | $250 USD |
| Constitución del Fideicomiso (comprador extranjero) | $2,000 USD |
| Misceláneos (certificados, copias) | $200 USD |
| Costos totales de cierre | $13,430 USD (4.4 %) |
En este ejemplo, al comprar en Nayarit (Bucerías), los costos de cierre se mantuvieron en un 4.4 %, muy por debajo del máximo del 6-8 %, porque la tasa del ISABI de Nayarit es más baja que la de Jalisco y el precio de la propiedad era moderado.
Nayarit vs. Jalisco: ¿Cuál tiene costos de cierre más bajos?
Esta es una de las ventajas más subestimadas al comprar en la Riviera Nayarit (Bucerías, La Cruz, Punta Mita, Sayulita) en comparación con Puerto Vallarta (que está en Jalisco).
| Costo | Nayarit | Jalisco (PV) | Diferencia en $400K USD |
|---|---|---|---|
| ISABI | 2% | 2–3% | Ahorro de hasta $4,000 USD |
| Honorarios de notaría | 0.8–1.3% | 1–1.5% | Ahorro de hasta $800 USD |
| Ahorro total | — | — | Hasta $4,800 USD menos |
Explicación del Costo del Fideicomiso
Si usted es ciudadano estadounidense o canadiense y compra en la zona restringida de México (a menos de 50 km de la costa, lo que incluye todo Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit), la ley le exige utilizar un Fideicomiso (fideicomiso bancario).
Lo que usted paga:
- Cuota de constitución: $1,500–$2,500 USD, se paga una sola vez al cierre
- Cuota anual: $500–$700 USD por año, se paga al banco fiduciario
- Opciones de bancos: HSBC, Scotiabank, Banamex — HOMIA coordina el proceso
Importante: El Fideicomiso NO es un arrendamiento. Usted posee el 100% de los derechos sobre la propiedad como único beneficiario. Puede venderla, rentarla, remodelarla y heredarla a sus sucesores, todo sin restricciones.
¿Cuándo se pagan los costos de cierre?
Para una propiedad terminada, los costos de cierre se pagan el día del cierre en la oficina del Notario Público, junto con el saldo restante del precio de compra.
Para propiedades en preventa (como el desarrollo Nalua de HOMIA), el cronograma es el siguiente:
- Depósito del 10 % al firmar el contrato de compraventa
- Pagos parciales durante la construcción
- Costos de cierre + saldo final cuando la propiedad se entrega y está lista para escriturar
Preguntas Frecuentes
¿Puedo negociar los costos de cierre en México?
Los impuestos gubernamentales (ISABI, derechos de registro) son fijos y no negociables. Los honorarios del notario tienen cierta flexibilidad: las transacciones más grandes pueden tener tasas porcentuales ligeramente más bajas. Las tarifas del Fideicomiso son establecidas por el banco.
¿Pago impuestos en México por los ingresos de la renta?
Sí. Los no residentes pagan un impuesto del 25 % sobre el ingreso bruto por alquiler, o del 35 % sobre el ingreso neto después de gastos. El tratado fiscal entre EE. UU. y México evita la doble tributación: lo que usted paga en México generalmente puede acreditarse contra sus impuestos en EE. UU.
¿Son los costos de cierre deducibles de impuestos en EE. UU.?
Los costos de cierre pagados al comprar una propiedad en el extranjero generalmente se suman a la base de costo de la propiedad para fines fiscales en EE. UU., lo que reduce las ganancias de capital cuando finalmente la venda. Consulte a un asesor fiscal transfronterizo para su situación específica.
¿Necesito una cuenta bancaria mexicana para comprar una propiedad?
No. La mayoría de las transacciones se completan mediante transferencia bancaria desde su banco en EE. UU. o Canadá directamente a la cuenta de depósito en garantía (escrow) del notario mexicano. El equipo de HOMIA le proporcionará las instrucciones exactas para la transferencia.
¿Cuánto tiempo tarda el cierre en México?
Una vez que todos los documentos están en orden, el cierre suele tardar de 6 a 10 semanas para una propiedad terminada. Para desarrollos en preventa, usted firma el contrato de compraventa de inmediato, pero la escrituración formal ocurre en la entrega (12 a 24 meses después).
Calcule sus Costos de Cierre Exactos
Utilice nuestra calculadora gratuita para obtener un desglose completo para cualquier propiedad en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit, sin necesidad de correo electrónico.
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Un costo recurrente que los compradores siempre olvidan: el seguro de casa. Tu póliza de EE.UU. o Canadá no cubre una propiedad en México, y las pólizas básicas mexicanas excluyen huracanes por default. Revisa nuestra guía de seguro de casa en México antes de cerrar.
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